LA FINANCIACIÓN PUEDE SER UN MOTIVO IMPORTANTE PARA VENDER O COMPRAR AHORA
Estamos en plena desescalada del VIRUS en España, Lo que en la práctica quiere decir que a partir del 11 de mayo la compraventa de inmuebles se inicia en la Nueva Normalidad. Así que, aun sin saber a ciencia cierta cual puede ser el daño que va a sufrir el mercado inmobiliario por la Crisis del COVID-19, tendrá que empezar a plantearse si debe continuar con la venta de su propiedad o si debe comprar ahora o no.
Hay un factor o motivo que si puede ser importante a tener en cuenta en estos momento desde el punto de vista del comprador y del vendedor. Este es la financiación de la operación.
Explico brevemente los aspectos de un préstamo hipotecario.
ACCESIBILIDAD AL CRÉDITO:
Personas físicas: La accesibilidad en la actualidad (primer trimestre 2020) es Alta. Las entidades están financiando a todas aquellas personas o familias que dispongan de un trabajo remunerado de forma estable, preferiblemente en el Régimen General de cotización a la Seguridad Social.
Los que ya tenemos experiencia en esto sabemos que aquí la palabra clave es “estable” no solo que es estable para cada Banco. Pues no es solo para cada banco, es también para cada momento.
En algunos momentos de la historia inmobiliaria Los agentes inmobiliarios hemos tenido la impresión de que estable era llevar dos o tres meses en el mismo puesto de trabajo. En otras ocasiones parece que, a la categoría de estable, solo podían acceder los que fuesen funcionarios de carrera.
Así que esto es importante porque según sea lo que el banco entienda por estable en cada momento será una de las claves más importante para aprobarlo como “persona financiable”
En la actualidad, mayo 2020, trabajo estable es de forma genérica aquel empleo que se tiene por un año o más y se está contratado de forma indefinida.
PERSONAS JURÍDICAS, aquí solo decir que en estos momentos se está ofreciendo una sobrefinanciación por motivo del COVID-19 y fundamentalmente con las condiciones previstas para este tipo de préstamos y las entidades consultadas nos dicen que siguen financiando a empresas la compra de inmuebles.
CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO MENSUAL (CUOTA) :
El importe de la cuota en el caso de personas físicas se calcula en base a un porcentaje sobre el total de sus ingresos, restando la cuota de otros préstamos que tenga pendientes en ese momento.
BIENES FINANCIABLES:
Lo importante en este sentido es la tasación. Es decir que el valor de tasación permita a la entidad tomarlo como garantía con arreglo a las normas y disposiciones vigentes. De forma genérica se establece que el valor de tasación debe ser superior en un porcentaje determinado al importe que va a conceder el banco para la financiación. En la practica encontramos entidades que financian entre el 80% y el 100% de valor de compraventa siempre que la tasación de margen para ello. Para las empresas el porcentaje suele ser bastante inferior. Las entidades tasadoras ya nos avisan de que pueden bajar las tasaciones.
PLAZO:
El plazo para devolver el préstamo en caso de personas físicas es relativo a su edad, a mayor edad menor plazo. En el caso de empresas suele estar en torno a los 15 años.
Espero haber podido trasmitir una explicación básica de cuales son los cuatros aspectos que se tienen en cuenta en una financiación.
Bien, pues durante los cuatro ó cinco años anteriores, el mercado hipotecario ha funcionado más que correctamente. Tan bien, que las entidades financieras han competido en condiciones de financiación por ganar clientes.
Está siendo posible financiar compraventas a tipo fijo de interés, francamente bajo.
Ahora puede ser importante tener en cuenta el aspecto de la financiación porque no podemos a ciencia cierta afirmar que La financiación está garantizada en el futuro inmediato.
Es decir: Dentro de un año ¿Las condiciones, FACILIDAD y TIPOS DE INTERÉS se mantendrán?
La respuesta absoluta no existe todavía. Pero como comprador, realmente ¿Merece la pena esperar a ver si los inmuebles bajan de precio? Asumiendo en ese caso el riesgo de que las condiciones de financiación se puedan endurecer o limitarse.
Y como vendedor ¿Merece la pena rechazar una oferta de compra en espera de una oferta mejor? La experiencia nos dicen que las dificultades de financiación operan sobre los precios de venta a la baja.
La decisión solo le corresponde a usted, comprador o vendedor, mi sugerencia es que además consulte con un buen asesor inmobiliario acerca del precio del inmueble y con un buen asesor financiero acerca de la financiación.
Anexo
Si tiene interés en conocer la actualidad del Euribor en este enlace al Banco de España hay información al respecto. https://www.bde.es/bde/es/