Los pasivos inmobiliarios

Un título que precisa algo de explicación, ya que tanto podría referirse a profesionales del sector inmobiliario cuando se mueven poco o en sentido de la calificación de una inversión inmobiliaria. Y en esta ocasión es esta segunda referencia de la que quiero hablar. Y es hablar un poco de la compra de un inmueble como residencia habitual y si esta es realmente un activo o no. 

Para empezar, desde mi punto de vista, la compra de una vivienda para usarla como residencia es una “inversión compuesta” es decir que no sólo se refiere a un sólo aspecto. Con la compra de una vivienda una familia o individuo puede obtener: 

Un lugar donde residir, posiblemente una vía de ahorro, a medio plazo una fuente de credibilidad financiera y a largo plazo un posible retorno que puede darse : Bien por la venta,bien por el arrendamiento de la vivienda, o la constitución de una hipoteca inversa. O en el caso de no venderla: la disposición de un legado para sus herederos. 

Creo que la unidad de todos estos aspectos es lo que convierte en una decisión imbatible la compra de una vivienda. Sobre todo si esta adquisición se hace con sentido común y pensando igualmente en el futuro. 

Ahora bien, ¿la vivienda es un activo o un pasivo? Pues depende del momento y del para que hagamos la pregunta. Por ejemplo. Si vamos al banco a pedir un préstamo para, por ejemplo, comprar un vehículo pues posiblemente nos preguntaran si tenemos vivienda en propiedad, si tiene hipoteca, cuánto queda por pagar y si estamos al día. 

Si la respuesta es que sí tenemos vivienda en propiedad y queda, por ejemplo,  menos del 50% por pagar y que estamos  al día en el pago de las cuotas. El banco entenderá que tenemos un patrimonio con el que responder ya que lo que nos queda por pagar no es mucho y que además nuestra salud financiera es buena porque estamos al día. Así que desde este punto de vista la compra de una vivienda es un activo, para los demás. 

Pero igualmente una vivienda  en la medida que acumula gastos periódicos también para nosotros es un pasivo, ya que parte de nuestros ingresos van  a ir destinados al mantenimiento del bien. Por eso lo importante de entender la vivienda como una inversión compuesta, ya que aunque la cuota de la hipoteca sea gravosa para nuestros bolsillos seguramente si no dispusieramos de vivienda en propiedad pués tendríamos que pagar un alquiler.  Por lo tanto, no sólo importa cuánto pagamos de hipoteca sino si este gasto también lo podemos considerar como parte de un ahorro, por lo menos en el caso de que estemos hablando de una familia típica. Además en la actualidad se da la paradoja de que está siendo más elevada la cuota de alquiler que la cuota de la hipoteca para una casa similar y por lo que parece se va a mantener así por bastante tiempo. 

En este punto al considerar si la compra de una  vivienda habitual puede considerarse un producto de ahorro a largo plazo, normalmente y con razón podemos pensar si  no hay inversiones más rentables que una vivienda habitual. Y seguramente la bolsa es más rentable como producto de inversión, pero también es más compleja y propensa a pérdidas, o por lo  menos estas son más visibles cuando se producen. Sobre todo por falta de formación o la  búsqueda de altísimas rentabilidades imaginarias que al final pueden no llegar.  Entre ellas por ejemplo la inversión en futuros (CFD’s) o en Criptomonedas ó incluso la inversión en empresas rentables y estables pero sin potencial de crecimiento sensible, que incluso en el medio plazo, debido a la inflación, supongan una pérdida del valor del  capital. Así por lo menos se puede ver en muchas webs de inversión “Un 72% de las cuentas minoristas de CFDs pierden dinero”. Por lo tanto, con la necesidad de tener un lugar donde vivir en el presente y la necesidad de tener una seguridad futura de poder vivir en  una vivienda digna cuando nos jubilamos, más el desconocimiento y temor a otras opciones de inversión hacen que la vivienda habitual sea el más típico de los productos que anhela una familia española. 

Pero qué sucede al final, cuando nos jubilamos, con la vivienda habitual. Pues que lo recomendable es volver a hacer un análisis, porque lo que hasta ahora podíamos considerar sobre si es un activo o un pasivo, ahora claramente puede ser un pasivo que lastra toda la economía familiar. Normalmente cuando nos jubilamos nuestros  ingresos recurrentes, sobre todo por la desaparición de las rentas del trabajo, disminuyen considerablemente. Hasta el punto, en algunos casos, que de no tomar acciones concretas,  la vivienda puede empezar a tirar de nuestros ahorros, si de nuestros ahorros, no sólo de nuestra pensión. 

Vamos a tratarlo con un ejemplo. Una familia donde ambos cónyuges se jubilan, sus ingresos familiares se reducirán sensiblemente. Ahora con su nuevo nivel adquisitivo deciden residir en la misma vivienda, de cuatro habitaciones,  situada en una zona top de una ciudad media. En una finca algo antigua y con portero. Pues esta familia aparta de sus gastos de manutención (luz, agua, teléfono, ropa, comida, transportes, etc) debe afrontar el pago del IBI, comunidad y posibles derramas. Hay muchas familias jubiladas donde el recibo del IBI supone más de una renta mensual de sus ingresos totales) Estos gastos van a suponer que el inmueble se sitúe en un pasivo que consume, en muchos casos, una gran parte de sus ingresos y posiblemente por falta de cultura financiera no analicen correctamente esta situación que irá limitando su capacidad de gasto en el tiempo. Por el contrario con la decisión de venta de la misma podrían tener unos ingresos extras que mejoren su capacidad financiera durante los próximos años, incluso adquiriendo una vivienda de menor tamaño en otra zona o en la misma zona. Por ejemplo es habitual aquello de volverse al pueblo a vivir, allí la vida es más barata que en la gran ciudad y además con la venta de la casa pues se obtiene dinero para mejorar la calidad de vida. Cuánto podrían ayudar los ayuntamientos a estas familias y a la economía en general si les exonerase del pago del impuesto de plusvalía municipal, pero bueno ese es otro asunto. 

Entonces y para finalizar, creo que llegado el momento, la responsabilidad de cada uno está en analizar si la propiedad se está convirtiendo en un pasivo que lastra su economía y de qué manera lo puede mejorar.

Siempre recomiendo que se busque un buen asesor para las decisiones importantes. En esta ocasión igualmente pero añadiría que escuche solamente a aquellas personas que ud. sienta que son capaces de entender sus necesidades reales y con amplios conocimientos en tributos.