NUEVA LEY DE VIVIENDA.

Ya conocemos las líneas sobre las que girará LA LEY DE VIVIENDA, y después de leer y escuchar la entrevista que enlazo al final, pues sinceramente, malas medidas, que perjudicaran a los inquilinos tanto como a los propietarios. Bueno siempre se puede hacer peor, confiscar la propiedad privada, por ejemplo. 

Pero bueno, mi opinión al respecto sobre alguno de los términos y opiniones escuchadas, basadas en mi experiencia de compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios. La explico a continuación.

ZONAS TENSIONADAS: Al parecer se podrá decretar aquella en la que la renta haya aumentado más de 5 puto por encima del IPC en los últimos años y que ademas las familias deban dedicar mas de un 30% de su renta al pago del alquiler. 

Acaso existe alguna zona que no esté realmente tensionada en la actualidad en los centros y alrededores de las grandes ciudades. El mercado esta tensionado porque el precio del alquiler no es un capricho. Esto es de básico, el precio y el margen beneficio nace de la necesidad y escasez de un producto y de tener en cuenta la inversión, y gastos de gestión y mantenimiento.

Así que la tensión no proviene de que una familia dedique más o menos % de sus ingresos sino a que no hay suficiente producto disponible ni en la zona, ni en zonas similares. Fundamentalmente por dos/tres motivos.

• El aumento de las personas que viven de alquiler fruto de la crisis del 2008
• El aumento de las viviendas dedicadas a otro uso, alquiler turístico.
• Complejidad para poner nuevas unidades en el mercado. Claro aumentar rápidamente el nº de inmuebles disponibles en alquiler, es tan fácil como comprar un suelo, hacer un proyecto, rezar para conseguir la licencia de obras, edificar, certificar, cédula de habitabilidad, banco, notaria. Vaya, que un edificio no se fabrica de la noche a la mañana. 

Otro término es el de GRAN PROPIETARIO.  Esto es mejor si cabe, cuando se empezó a usar este término, GRANDES TENEDORES, se relegaba a BANCOS, FONDOS DE INVERSIÓN, etc. Que por si no lo conoce, cada uno de estos grandes tenedores, posee unas cuantas decenas de miles de viviendas.

Pero la política es así, puede mover el dial según se necesita y en este caso se ha movido mucho, hacia abajo, claro. Desde el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, un Gran Propietario es aquel que disponga de más de diez inmuebles… osea mucha, mucha gente incluso no sólo  la clase más pudiente. 

Difícil aplicar un definición de VIVIENDA VACÍA y difícil es cuando además tienes que hacer una lista de excepciones porque una vivienda puede estar vacía, por ser una herencia, por estar en venta y no encontrar comprador, por estar en alquiler y no encontrar inquilino, por estar en reforma, por no estar habitable, porque su propietario mayor está en una residencia o viviendo con su hijo, Cada una de estas excepciones precisa de una definición clara,  aplicable y con plazos definidos, sin dudas, para poder tener un régimen sancionador justo. (si eso puede existir)  Bueno una manera de salvarlo es la del nº de inmuebles en propiedad, que al parecer se va a fijar en a partir del cuarto inmueble. Es decir que primera, segunda y tercera residencia no cuentan. y a partir de la cuarta se podrá recargar un 150% en IBI. Aquí quedará por definir si las cuatro viviendas son a nivel nacional o municipio por municipio. Entendiendo que la aplicación del impuesto es municipal así que si es a nivel nacional pues habría que saber cual de los municipios se lleva el gato al agua, es decir en que municipio esta la cuarta, quinta, vivienda…

DEDUCCIONES FISCALES, Bueno esto sí creo que puede ser interesante, incentivar a que las viviendas que estén vacías vuelvan al mercado es positivo y si para ello hay que articular deducciones fiscales puede ser positivo.  Lo discutible es retirar las deducciones a unos para darlas a otros. Hay que tener cuidado porque puede retraer la inversión de los primeros. Así que hay que valorar cuanto nos interesan que sigan invirtiendo.

INCENTIVOS A LOS JÓVENES para la emancipación. Pues bueno estando en Europa pues parece que esa es la tónica, motivar o ayudar, con dinero, a los jóvenes para que puedan iniciar su vida fuera del hogar familiar y después motivarlos también para que tengan hijos. y algo de razón pueden tener viendo la natalidad y edad de emancipación.

Ahora, tanto las deducciones fiscales como los incentivos a los jóvenes no dejan de ser  señales que ponen de manifiesto que hay problemas:  por un lado la fiscalidad actual es excesiva y por lo tanto precisa de ajuste vía deducciones y por otro lado los jóvenes no encuentran trabajo y cuando lo hacen pues el coste de la vida no está en línea con lo que perciben por su trabajo.

Para una persona de mentalidad liberal, como el que escribe, lo más sencillo es bajar impuestos, eliminar burocracia, que se creen más empresas y que después los trabajadores estén debidamente cualificados para que las empresas los puedan contratar. Pero claro una cosa es decir y otra es conseguir. 

LIMITAR EL PRECIO POR LEY FIJANDO UN ÍNDICE OFICIAL. No hay nada que controle más los precios que una oferta adecuada al mercado y si no nos centramos en eso pues ya veras como nos va. El análisis de los grandes promotores ante esta norma será simple, El precio encaja seguimos, el precio no encaja liquidamos, se apuntan perdidas si hay que apuntarlas y nos vamos con la música a otra parte y evidentemente no habrían nuevos grandes inversores.

Si yo estuviese en su puesto, viendo la demanda tan grande de particulares para comprar actualmente versus complicaciones legislativas, seguramente lo tendría claro. Vender puede ser una buena opción ahora. Por lo tanto menos viviendas en alquiler.

Así que al final estas normas, como siempre, van a perjudicar más a los ciudadanos que tienen una propiedad en alquiler y que pueden ver congelada su renta por LEY.

Por otro lado pues sería sencillo ver cómo ha funcionado esta práctica en los otros lugares que se ha puesto en práctica, Cataluña o Berlín por ejemplo, seguramente en ese caso nuestro administradores pensaran, “Ah claro, en esos otros sitios si no ha funcionado es porque se ha  hecho mal y yo si que lo se hacer bien” bueno. supongo que será su pensamiento. 

CUOTA DE VIVIENDAS PROTEGIDAS. Y creo que esta puede ser la guinda del día, de verdad es increíble, sino vean el video. A partir del minuto 22 donde Ione Belarra confirma que el 30% de todas las promociones, estén donde estén, deben dedicarse a vivienda de protección oficial y de ese 30% la mitad será de alquiler social como medida “anti guetos” y se definirá con las comunidades autónomas quien gestiona estas viviendas.  Se puede escuchar también las palabras de Garamendi, que por sus forma de hablar creo que ya hay un poco de tilin en la CEOE y Belarra pues le responde que puede estar “tranquilo”. No creo que lo esté. 

Esta parte de la entrevista  la he escuchado varias veces porque estaba seguro que no lo estaba entendiendo bien pero si, es lo que dice, tal cual. 

Por simplificar aquí lo único que cabe es ser objetivo ¿Quien va a pagar la fiesta?  Porque esa es la clave, un 30% de una promoción tiene un costo y una perdida de lucro previsto. Si se pretende que lo pague el promotor de su beneficio esperado, mal vamos. Porque no va  a pasar, antes carretera y manta. 

Supongamos que cabe redistribuir ese 30% entre el 70% y que así sean los demás compradores los que lo paguen. Bueno sería una opción, improbable. Eso supone que los compradores y pagadores de sus viviendas van a subvencionar al resto de propietarios e inquilinos.

Lo que sí hay que tener claro es que o lo paga alguien o no se hace la promoción. Eso que muchas veces nos quieren hacer creer de que la empresa lo absorberá en sus beneficios, es una falacia. Los inversores pueden huir hoy en día más rápido que nunca de un mercado que no les conviene. 

Por lo tanto el riesgo real para los inquilinos es conseguir lo contrario de lo que se pretende, es decir una retracción de la oferta. No solo de la actual sino de la que seria deseable poder tener dentro de tres o cuatro años. La ventaja para los políticos es que ya le tocara a otro resolver el problema.

Lo que sí me pregunto es qué hacemos mal. En un país donde el 75% de las familias tiene una casa en propiedad.  Es decir que el proletariado es propietario de forma generalizada y escuchamos a políticos, funcionarios y diferentes profesionales despotricar de los propietarios y mantener que  eso está mal, que no debemos ser tan propietarios. Y por el contrario  no hay políticos que defiendan a ese 75% de familias que son y quieren continuar siendo propietarios y abiertamente defender y potenciar algo que es fundamental: poder comprar una propiedad.

Eso no es contrario a buscar que los jóvenes y familias vulnerables también tengan acceso a una vivienda en régimen de alquiler, mas bien todo lo contrario es complementario.