PRECIO DE LOS INMUEBLES DESPUÉS DEL COVID-19
Cuándo un cliente nos va a encargar la venta de un inmueble es muy probable que lo primero que tengamos que realizar es la “valoración” del inmueble. Por regla general los Agentes y Asesores Inmobiliarios usamos con diferentes nombres comerciales algún procedimiento basado en la comparación con los precios de otros inmuebles. A ser posible con inmuebles similares vendidos recientemente. o en su defecto no tan recientemente y ya de forma bastante menos precisa con inmuebles en venta. En este último caso valoramos sobre precios que se piden pero que no siempre se consiguen.
En un mercado normal, más o menos dinámico podemos obtener una valoración bastante próxima al precio por el que finalmente se cerrará la venta. Claro que esto funciona mejor cuanta más experiencia y pericia tiene el Asesor o Agente Inmobiliario para escoger los testigos adecuados.
Si además estamos en un mercado al alza pues sin duda que el precio que obtengamos podría incluso resultar ser muy atractivo para el mercado.
Pero qué sucede en un mercado a la baja. Pues si usamos el método comparativo es probable que el precio de venta que resulte del análisis sea realmente el precio de “no venta”, o el precio de venta de hace dos o tres o más meses. Los que hemos vendido inmuebles sabemos que no mola tener una casa a la venta que no se vende y un propietario preocupado o enfadado.
En el pasado lo resolvimos, por lo menos muchos profesionales que conozco, orientando al cliente a hacer un descuento más o menos significativo sobre ese valor previendo la caída del mercado, tratando que el precio de salida entrase dentro del nuevo rango de precio que se fuese a pagar en ese momento. En la crisis que comenzó en el año 2007 para el Sector Inmobiliario los precios sufrieron durante varios años una continua caída. Que en algunas zonas fue superior al 50%. Los que vivimos aquello recordamos que algún promotor o experto nos decía que estábamos valorando con perdidas o incluso por debajo del precio de reposición. Y Es cierto, así fue. Aún cuesta recordar las miradas de algunos propietarios cuando les decíamos el que creíamos el precio más probable de venta en esos momentos.
Sobre este episodio pasado se ha escrito mucho y no creo que ya tenga más interés.
Lo diferente de esta nueva situación del COVID-19 es la tremenda inmediatez con la que se ha ralentizado el mercado. No recuerdo que en la anterior crisis fuese tan rápido, por lo menos no lo percibí así. Notamos un parón que se fue acentuando bastante rápido sobre todo en 2008. Pero en esta ocasión ha sido una parada en seco. Seguramente la situación actual puede ser ventajosa en que todos somos conscientes de lo que está sucediendo. Incluso ahora mismo ya sabemos “quién” es el culpable: UN VIRUS y cual es la solución: LA VACUNA
¿Qué va a suceder con el mercado inmobiliario? Ahora seguimos firmando compraventas, pero en el mercado inmobiliario hay un ligero desfase entre la venta y la notaría. La cuestión será conocer cuántas casas vendimos esta semana, o si lo prefieren se señalizaron o hicieron arras o reservaron. Porque estas son las firmas en notaría que de forma natural se realizarán durante los próximos dos meses.
Pensemos, Visitas realizadas con compradores a propiedades en venta durante los últimos cuarenta días. Pocas o muy pocas Estamos en confinamiento. La buena noticia es que aún así se han realizado varias reservas sin visita en estos días. por lo que las ventas no serán cero, Bueno nunca son cero, siempre incluso en lo peor de la crisis anterior se vendieron inmuebles.
Volvamos a pensar. Visitas a realizar durante este próximo mes, entre una cosa y otra vamos a estar confinados un buen tiempo todavía o en situación de semilibertad. Así que es difícil saber cuando se podrán realizar nuevamente visitas con compradores de forma normalizada. o con la que vaya a ser la NUEVA NORMALIDAD.
Entonces las ventas, reservas, arras, van a caer mucho o bastante durante los próximos meses, Salvo que lo de la V sea tal cual, osea que tiremos para arriba tan rápido como para abajo.
Dificil asunto este de la recuperación. Ahora podemos tratar de imaginarnos como será, pero seguro que el día +1 vamos encontramos un mercado diferente o muy diferente al que dejamos.
Entonces ¿Cómo vamos a valorar los inmuebles? Hacemos la valoración cogiendo como testigo las casas vendidas anteriormente o hacemos la valoración con las casas anunciadas que no se venden o habría que buscar otro método para valorar en estas circunstancias. Los tasadores para tasar los inmuebles usan la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Osea que la norma es para establecer el valor de la garantía, pero no exactamente para fijar el precio de venta. ¿o es el mismo valor? Ya son algunas las tasadoras que están comunicando que las nuevas tasaciones van a ser más bajas.
Si las tasaciones bajan y estas influyen en los créditos hipotecarios. ¿Bajará entonces también el precio de venta?
Cómo profesional me parece que estas pueden ser las preguntas que hay que responder.
¿La crisis actual del COVID-19, va a influir en el precio de los inmuebles?
Si consideramos que no va a influir pues nada más hay que decir, pero si consideramos que si va a influir entonces: ¿Cual será la repercusión en tanto por ciento?, ¿Cuánto tiempo tardaremos en volver a niveles PRECOVID-19? ¿Debemos esperar a que se puedan hacer visitas de compradores para sacar al mercado los nuevos precios?